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          2. 58同城發布環渤海樓市報告

            發布時間:2019-10-10 16:56:02

            來源:中國經濟網

            分類:行業動態


            環渤海經濟區地處于東北亞經濟圈的中心地帶,區位條件優越、自然資源豐富、產業基礎雄厚,是我國最具綜合優勢和發展潛力的經濟增長極之一,在對外開放和現代化建設全局中具有重要戰略地位。近日,58同城、安居客發布的《環渤海經濟區樓市報告》中提到,環渤海地區港口眾多、航空業發達、具有多條高速鐵路,占據渤海周邊的地理位置優勢,已經形成以北京為核心的經濟發展帶。同時,報告分析指出環渤海經濟區存在區域經濟發展不均、交通、教育等公共資源有待升級,熱點城市吸引力不足等問題。

            58安居客房產研究院分院院長張波指出,作為沿海經濟帶環渤海區域優勢非常明顯,但相比于粵港澳和長三角,環渤海經濟區的區域之間的聯動性相對較弱,核心城市與二三線城市間協同發展有待加強,同時需加快落實優勢產業升級和轉移,實現區域均衡發展,提升經濟聚集水平。

            經濟實力:七成城市GDP增速高于7% 北京一枝獨秀

            根據《環渤海地區合作發展綱要》,環渤海經濟區的核心是北京、天津、河北、遼寧、山東,是北方大區域對外開放的戰略前沿。其中:京津冀是環渤海地區合作發展的中心區,遼中南地區建設成為我國東北對外開放重要門戶,山東半島地區成為我國北方重要開放門戶。

            《環渤海經濟區樓市報告》顯示,北京GDP總量穩居首位,天津第二,青島第三,煙臺、大連、濟南、唐山、沈陽、濰坊、石家莊位于5000-10000億區間。環渤海經濟區GDP增長速度普遍在6%以上,其中GDP增速大于6%的城市有21座,占全部城市的70%;7座城市增速大于7%,占全部城市的23%。

            人口方面,京津兩地以天然的經濟優勢聚集起大量資源,北京常住人口超2000萬,天津超1500萬。同時高校資源的聚集也吸引眾多年輕人留在當地,為當地發展注入新鮮血液。

            值得關注的是,臨海城市中,除青島、大連、煙臺外,秦皇島、葫蘆島、東營、威海、丹東等市人口規模都不大,在環渤海城市群對外開放的戰略規劃下,沿海小城的發展潛力未來可期。

            行業引力:山東住宅投資總量居首位 房企多集中二線城市購地

            報告顯示,環渤海地區中山東的房地產住宅投資總量最高,截至2019年7月,山東房地產住宅投資累計值已達3700億元。但從投資增速來看,進入2019年后北京住宅投資增量最高,其次為天津,山東位居第三。

            商品住宅施工面積方面,山東與其他省市相比大幅領先,2019年7月累計值接近50000萬平方米,但天津增速最快,2019年7月住宅施工面積累計增長22.9%。從商品住宅新開工面積來看,山東也處于領先狀態。58安居客房產研究院數據顯示,截至2019年7月山東新開工面積累計值超過10000萬平方米,同比增速相對保持穩定。北京在2-4月同比出現大幅上漲,到6、7月份回落。

            報告指出,盡管北京經濟發展有明顯優勢,但較為嚴苛的調控政策對房企投資有一定影響,更多房企選擇集中天津、濰坊、青島等二線城市購地。2019年上半年,天津以800萬平方米的住宅用地成交面積位居首位,濰坊、青島住宅用地成交面積均超過550萬平方米。

            新房市場:沈陽新房熱度第一 在津購房人群中北京人占比12.6%

            報告顯示,2019年1-7月,環渤海經濟區整體新房找房熱度呈現“先升后降”趨勢,3、4月份找房熱度達到頂點,5月份后趨于平穩。區域內熱點城市也呈現相同趨勢。

            從城市排名來看,京津及三省省會城市購房熱度更為集中,沈陽2019年1-7月新房找房熱度同比漲幅超三成,青島4-6月份的找房熱度一度超過天津位居第三位。

            58同城、安居客平臺大數據信息顯示,環渤海地區的購房人群多以本地購房者為主。基于北京較為嚴厲的限購政策,天津成為承接北京購房需求的第二門戶,京津雙城生活人群眾多。天津外地購房人群中,來自北京的購房人群占整體購房人群12.6%。

            從2019年1-7月新房商品住宅成交均價走勢來看,環渤海熱點城市中北京的成交價格領先,平均在4萬元/平方米上下波動;其他城市房價表現平穩。

            二手房市場:京津及省會城市需求占比超七成

            報告顯示,環渤海地區二手房掛牌房源量從1-2月份開始走高,5-7月份達到高位;2月份后天津二手房掛牌房源量大幅下行。二手房城市分布來看,北京、天津的二手房掛牌房源量明顯高于其他城市,其他省份中,省會城市的二手房掛牌房源量并無明顯優勢。

            根據安居客線上二手房掛牌價格來看,北京依舊以其絕對優勢領先全經濟區。2019年1-7月,北京二手房掛牌價格超過6萬元/㎡,第二名天津二手房掛牌價僅2.2萬元/㎡。其他城市的價格均在2萬元/㎡以下。

            二手房需求方面,京津及三個省會城市占據整個經濟區71.3%的需求。沈陽的二手房訪問量自3月份以后超過北京,成為區域內二手房需求量最高的城市,同比去年漲幅13.2%。

            租賃市場:北京租賃房源供應過半 中小戶型仍為主流

            報告顯示,環渤海地區中,北京的租房供應占據絕對優勢,2019年1-7月租賃房源占整個地區的比值為55.1%,天津為13.5%,其余地區租賃房源占比較低,除沈陽、大連外占比均在5%以下。

            從租賃房源供應面積段看,環渤海重點城市中50㎡以下房源供應占比30.4%;50-70㎡租賃房源占比25.2%。其中,天津50 ㎡以下租賃房源占比超七成,北京50-70 ㎡房源供應量相對占優。

            戶型方面,58安居客房產研究院數據顯示,環渤海重點城市中一居室的租賃房源供應占比42.2%,二居室占比38.7%,中小戶型仍為主流。天津一居室占比65.8%;沈陽、大連一居室供應占比近五成,而北京一居室占比36.2%,與二居室占比相差無幾。

            從租金來看,因北京租賃房源數量領先,環渤海地區租金價格受北京影響較大,6000元/月以上房源占比28.3%。具體城市價格段分布各有不同:北京6000元/月以上房源占比47.1%,天津1500-2000元/月租賃房源占比47.7 %。石家莊、唐山1000元/月以下房源占比較高。

            報告指出,整體租房需求方面,北京超2000萬的常住人口帶來大量租房需求,占整體需求的20.3%,需求量大也推動租金上漲,北京月度平均租金97.7元/㎡·月遠高于其他城市。青島、沈陽、天津等城市需求占比均不足10%。20個城市的閱讀平均租金在20元/㎡·月以下。

            就業熱度:求職及招聘熱度集中于北京 難以形成聚集效應

            環渤海地區人口、經濟發展水平不均衡,就業形勢也出現差異化,僅北京具有較強的就業引力。

            報告顯示,二季度一線城市招聘需求大,廣州企業招聘最活躍,北京僅排名第四,環渤海僅一城上榜;而長三角、粵港澳地區均有多個城市上榜。

            在求職熱度方面,北上廣深四大一線城市依然是求職者的首先選擇就業城市,北京求職熱度排名第二。環渤海也僅有北京進入求職熱度TOP10,難以形成聚集效應。

            從企業支付平均薪資來看,環渤海地區也僅有北京一座城市上榜。2019年二季度,上海的企業支付平均月薪為9506元/月,排名第一,北京的企業支付均薪為7350元/月,排名第八。

            報告指出,盡管二季度一線城市的招聘活躍度、求職熱度和薪資水平普遍高于新一線城市,但新一線城市在這幾項指標的增幅上均有更突出的表現。環渤海地區除了北京之外,還需要帶動區域內其他城市共同發展。

            58安居客房產研究院分院院長張波指出,房企對環渤海區域偏愛有加, 2019年上半年,以新城控股、融創中國、碧桂園、萬科等為首的頭部房企在環渤海地區拿地金額同比增長15.6%,對周邊熱點二線及三四線城市投資大幅增長。未來隨著大連煙臺海底隧道的建成,山東半島主動承接一批高端經濟產業項目轉移,以及京津冀協同發展下唐山與天津濱海新區優勢產業合作的陸續對接,,環渤海經濟區內核心城市間的聯動將會大大增強,也將帶動房地產行業不斷打破城市邊界,實現融合發展。

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